Czym są aktywa zagrożone?

Aktywa zagrożone nie posiadają własnej definicji legalnej, dlatego należy oprzeć się na tej wypracowanej przez praktykę. Pod tym pojęciem można rozumieć takie aktywa, które zostają sprzedawane po okazyjnej cenie, a sprzedaż ta jest najczęściej uwarunkowana pogarszającą się sytuacją ekonomiczną dotychczasowych właścicieli. Warto pamiętać, iż dokonując nabycia aktywów zagrożonych trzeba liczyć się z ewentualnym ich obciążeniem, którego koszt powinien zostać wkalkulowany jeszcze przed podjęciem decyzji inwestycyjnej. Nabycie takie jest bowiem związane z ryzykiem odpowiedzialności za zobowiązania zaciągnięte przez dotychczasowego właściciela.Oczywiście informacje o ewentualnych obciążeniach będą zapewne transparentne i możliwe do ustalenia, np. pod względem ich wysokości na podstawie danych zawartych w prowadzonych dla nieruchomości księgach wieczystych. Od tej zasady można wskazać pewne wyjątki, lecz nie będą one przedmiotem analizy w niniejszym wpisie. Należy jednak podkreślić, iż istnieją również prawne instrumenty, których wykorzystanie gwarantuje bezpieczeństwo inwestowania w tego typu aktywa. Do takich instrumentów można, z całą pewnością, zaliczyć nabycie w ramach upadłości czy restrukturyzacji. 

Na co należy zwrócić uwagę inwestując w aktywa zagrożone?

Decydując się na nabycie aktywów zagrożonych należy mieć świadomość, że tego typu inwestowanie wymaga posiadania specjalistycznej wiedzy prawnej, finansowej, ale również podatkowej. Warto ponadto orientować się na rynku aktywów, które chcemy nabyć. Inaczej bowiem kształtuje się sytuacja nabywcy nieruchomości, przedsiębiorstwa czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wśród zasadniczych cech indywidualizujących daną transakcję można wskazać elementy, jak np. odmienności wynikające z różnicy co do przedmiotu transakcji, szacowania potencjalnego ryzyka, weryfikacji zabezpieczeń czy określania wartości przedmiotu nabycia. 

Zalety inwestowania w upadłości

Z inwestowaniem w upadłości należy powiązać zagadnienie sprzedaży ze skutkami sprzedaży egzekucyjnej. Warto bowiem podkreślić, że ustawodawca zakreśla w tej kwestii jednoznacznie skutki sprzedaży dokonanej w postępowaniu upadłościowym, która będzie rodziła konsekwencje prawne tożsame dla sprzedaży dokonanej w ramach postępowania egzekucyjnego. Ponadto, co należy zaznaczyć, nabywca takiego aktywa nie będzie ponosił odpowiedzialności za zobowiązania podatkowego upadłego, wliczając w to również te zobowiązania, które powstaną po ogłoszeniu upadłości. Zgodnie z treścią art. 313 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (dalej jako: p.u.) w przypadku skutku sprzedaży egzekucyjnej odnośnie nieruchomości powoduje on wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej albo nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych syndykowi w terminie trzydziestu dni od dnia obwieszczenia postanowienia o ogłoszeniu upadłości w Krajowym Rejestrze Zadłużonych. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Dzięki tej regulacji, nabywca uzyskuje prawo własności nieruchomości, która nie jest już obciążona rzeczowo, np. w postaci hipoteki. Wszystko to oznacza, iż, co do zasady, nabywanie aktywów w ramach postępowania upadłościowego skutkuje tym, że wszelkie obciążenia rzeczowe wygasają. Tym samym nabywca nie musi dokonywać skomplikowanych czynności, w tym sprawdzających, które, po uwzględnieniu kosztów związanych z obciążeniami, mogą w sposób negatywny wpłynąć na ostateczną wartość nabytego aktywa. Pomimo to, nabywca powinien jednak mieć świadomość oraz odpowiednią wiedzę w zakresie prawidłowego wdrożenia procedur, w tym również tych dotyczących wykreślenia istniejących dotychczas zabezpieczeń. Ponadto, co również warto uwzględnić w kontekście ewentualnego nabywania przedsiębiorstwa, poza wyjątkami wynikającymi z regulacji zawartych w odrębnych od prawa upadłościowego ustawach, na nabywcę przedsiębiorstwa upadłego przechodzą wszelkie koncesje, zezwolenia, licencje i ulgi, które zostały udzielone upadłemu, a co wynika wprost z art. 317 ust. 1 p.u. 

Czy warto nabywać aktywa w upadłości?

Powyżej zaprezentowane regulacje oraz kwestie praktyczne związane z potencjalnym inwestowaniem w aktywa zagrożone w ramach upadłości przesądzają o ich atrakcyjności względem inwestowania na tzw. „wolnym rynku”. Należy bowiem podkreślić, iż inwestor decydując się na nabycie nieruchomości, przedsiębiorstwa czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostaje, co do zasady, zwolniony od wszelkich kwestii związanych z uwzględnianiem jakichkolwiek obciążeń, zobowiązań, czy też skrupulatnego analizowania sytuacji finansowej, która miała miejsce przed nabyciem. Tym samym model ten staje się względnie najbezpieczniejszą formą inwestowania w aktywa zagrożone.